空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法

[表紙]空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法

四六判/272ページ

定価(本体1,580円+税)

ISBN 978-4-7741-7486-0

電子版

→学校・法人一括購入ご検討の皆様へ

書籍の概要

この本の概要

「空き家問題」が注目されています。現在の日本では住宅の7~8戸に1戸は空き家という状態。そして無数にある空き家のうち実に7割以上が活用可能な状態にあるのをご存じでしょうか? 著者は空き家を中心に戸建て物件投資を行っており,現在は千葉県に7戸の戸建てを所有,購入価格は1戸あたり平均で318万円,平均表面利回りは24%です。少額資金で始められて管理の手間を抑えられる戸建て賃貸投資。不動産投資を始めてみたい方はもちろん,すでに戸建て以外の物件をお持ちの投資家さんもお楽しみいただける内容です。

こんな方におすすめ

  • 少額資金&低リスクで不動産投資を始めたい方
  • 一棟物や区分物件を所有しているが,戸建てにも興味がある投資家の方
  • 普段からよく空き家を目にしている方

目次

第1章 戸建て投資はいまがチャンス! そのワケは?

  • 空き家をめぐってこれから日本で行われること
    • 固定資産税6分の1の見直し
    • 建物の取り壊し費用を補助
    • 自治体が空き家を借り受ける取り組み
    • 空き家対策特別措置法
  • 投資家なら知っておきたい市場を活性化させる動き
    • 再建築不可物件を再建築可能物件に
    • リフォーム費用が軽くなるカスタマイズ賃貸
    • 変化の波に乗れる投資家は強い
  • 不動産投資のなかで「地方戸建て」を選んだ理由
    • 資産価値よりも"いくらの家賃をいただけるか"
    • 深刻な空室率に対抗できるのは戸建て物件
  • 初心者の方に戸建て賃貸をおすすめする理由
    • やってみてわかった! 戸建て賃貸のいいところ
    • 複数のカゴを用意するのがカンタン
    • 経験を積むのにもってこい
    • 管理で振り回されない
    • 裾野が広いから売却しやすい
  • 一棟物や区分物件の投資家に戸建て賃貸をおすすめする理由
    • 私がRC物件に手を出さないワケ
    • 区分マンションは管理費・修繕積立金で削られる
  • 空き家大家さんに戸建て賃貸をおすすめする理由
    • リフォーム資金がなくてもどうにかできる
    • 戸建て賃貸の管理はラク
  • 戸建て投資家にインタビュー
    わずかな自己資金,低属性にもかかわらず高利回り戸建てをゲットした不動産初心者のNさん
  • 戸建て投資家にインタビュー
    7戸の戸建てを所有,平均利回り26%で満室運営中の日曜大家さん

第2章 戸建て物件購入記&物件の強みと弱み

  • 1戸目 230万円の平屋はスーパー高利回り物件
  • 2戸目 アカミチが横切っている200万円の物件
  • 3戸目 競売がすぐそこまで迫っていた任意売却物件
  • 4戸目 業者が売主で,リフォーム後渡しの条件を提示された2戸1物件
  • 5戸目 350万円で購入したはじめてのオーナーチェンジ物件
  • 6戸目 高級感のあるカーポート付きの相続物件
  • 7戸目 100万円値引きしてもらった競合物件皆無の一人勝ち物件

第3章 テッパンの戸建て物件はどこにある?

  • 自己資金は抑え目でOK,ただし投資エリア選びは慎重に
    • 投資エリアを決めるための2つのポイント
    • やはり土地勘はあったほうがいい
    • お手ごろ価格ながら賃貸の需要が手堅くある
  • 物件検索で掘り出し物に出会うには?
  • 狙いは実質利回り15%以上の物件
    • 平成築の物件ならリフォームコストを抑えられる
  • あなたがアプローチすべき業者を見分ける方法
    • 遠方業者は指値が通りやすい
    • オーナーチェンジ物件はラクチンな分,注意点もある
  • 競売と任意売却,おすすめはどっち?
    • 任売物件は検討の余地アリ
  • 地場の不動産業者とうまくおつき合いする作法
    • アヤしい業者の誘いにのってはいけない
    • 激安物件はスピード勝負。ただしやみくもな買付はいけない
  • 地方に投資するなら知っておきたいマクロ的な動き
    • 市街化調整区域で再建築が認められるかどうか
    • コンパクトシティと不動産投資

第4章 戸建て投資家が内見前・内見時に必ずチェックすること

  • ネットでできることはネットで済ませる
    • 物件調査に使えるサイト
    • ホームズの「見える!賃貸経営」
    • 全国地価マップ
    • 土地総合情報システム
    • 大島てる
    • ハザードマップの入手を忘れずに
  • 内見は物件に着く前から始まっている
  • 理想は2台分の駐車場。確保できないときはどうすればいい?
    • あとになって「建て替えできない!」じゃシャレにならない
  • リフォームで一番の金食い虫は外壁の修繕
  • 水回りのコンディションも物件取得後のお金回りを大きく左右する
    • 井戸水の戸建ては案外多い。その問題点は?
  • 雨漏り,シロアリ,傾き……後悔先に立たず
    • 傾いている物件をどうにかするのはハードルが高すぎる
  • 売却理由は指値の行方を握る

第5章 "買える"戸建て投資家になる!

  • 通る買付,はじかれる買付
    • 「指値が当たり前」ではいけない
  • おつき合いすべきは公庫の優秀な担当者
    • 「属性」で尻込みすることはない
  • 戸建て賃貸成功の秘訣は公庫攻略にあり
    • 融資担当者との面談はいつ行われる?
    • これが公庫の融資条件
    • 空き家を買うなら据置期間の設定を忘れずに
  • 格安戸建て物件を,融資を使って買う理由
    • 理由1 自己資金の枯渇はおそろしい
    • 理由2 よい出物が出たときにすぐに対応したい
    • 理由3 投資規模の拡大を促進したい
  • 決済前,決済当日,決済後……落とし穴は小さなところにも潜んでいる
    • 火災保険,私のおすすめは全労済
    • 施設賠償責任保険は築古大家の強い味方

第6章 戸建て物件を生かすも殺すもあなた次第

  • リフォーム業者とのおつき合いを始める
  • 築古の戸建てにピッタリの低コストリフォーム技
    • キッチンはカッティングシートでよみがえらせる
    • 塗装でお風呂を生まれ変わらせる
    • 実費6000円で洗面化粧台をオシャレにリフォーム
    • 和室は和モダンにリフォームする
    • 気の利いた小物でライバル物件に差をつけよう
    • アクセントクロスでさらなるオシャレを演出する
  • リフォーム前に一度は検討しておきたい2つの得する技
    • リフォーム費用の3分の1が返ってくる仕組み
  • リフォーム会社社長にインタビュー
    リフォーム会社トップと不動産投資家,2つの顔を持つ「ピカいち」社長の柳田将禎さん
  • 大切な物件を任せられる仲介業者の条件
    • 条件1 たくさんのポータルサイトに物件を掲載してくれる業者
    • 条件2 ネットでの物件の見せ方を心得ている業者
    • 条件3 依頼を受けてからの動きがスピーディな業者
    • まずは一般媒介から始めて任せられる仲介業者を探す
    • 札束を燃やせなければ客付けで苦労する!?
  • 依頼が終わってからも物件のアピールは続けよう
    • 物件写真は納得できるものを用意しよう
    • 広角レンズのデジカメで撮る
    • 下から撮る
    • 照明は付けた状態で撮る
    • 日中の一番明るい時間帯に撮る
  • 賃貸募集は歯止めを用意したうえでハードルを下げていく
    • 戸建て賃貸は敷金・礼金ゼロゼロでOK!
    • 戸建ては(条件付き)ペット可でいこう
    • 手間がかからないといっても自分で全部やるのは難しい

第7章 お金を残せる戸建て投資家になろう

  • 「節税効果が高い」ってどういうこと?
  • 戸建て賃貸は5戸持っていると節税効果がさらにアップ
    • 事業的規模になると,どんな税の恩恵がある?
  • 戸建て大家にも法人は必要?
    • 法人化のメリット・デメリット
  • 税務署に目をつけられやすいのはどんな大家さん?
  • 大家さんとふるさと納税
  • 戸建て物件でも5年たったら売却を考える
    • 5年は短くないと考える私なりの理由
  • 物件を高く売るために欠かせない条件
    • 餅は餅屋に依頼してこそ高く売れる
    • 売値は売り方で大きく変わる
  • 不動産会社社長にインタビュー
    収益物件専門の不動産会社としてノウハウを培ってきた「なごみ」社長の柳田武道さん
  • 初心者を失敗から遠ざけてくれるありがたい場所とは?
    • 成功するために成功している人のそばにいる
  • 必ず不動産投資家の身になってくれるブログ&書籍
    • 読んで後悔ナシ! 不動産投資本6選

著者プロフィール

サーファー薬剤師(サーファーやくざいし)

1980年,東京都足立区生まれ。
薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。その後,かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き,サーフィン,海外生活を満喫し帰国。帰国後は千葉で薬剤師のパートをするかたわら,ネットショップを立ち上げ,インドネシアからハンモックチェアを輸入販売するが,ネット通販の厳しさの前に断念。
進むべき道に迷っているときに著名不動産投資家の石原博光さんに出会い,不動産投資の勉強を始める。家賃3万2000円の激安アパートに引っ越し節約しながら資金をつくり,2012年に第1号の物件を取得。それから3年かけて現在は7戸の戸建て物件を所有。
物件のすべてが地方の築古戸建て物件。200~300万円台のボロ戸建てを空き家の状態で購入し,低コストリフォームで再生することをもっとも得意としている。
不動産投資駆け出しのころからブログ「高利回り戸建賃貸投資in千葉byサーファー薬剤師」を開始。2013年10月より大手不動産投資ポータルサイト「楽待」にてコラムニストとして活躍中。

ブログ:http://ameblo.jp/lenoxheads/
楽待のページ:http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/lenoxheads