書籍概要

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

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概要

不動産投資は,これまでに数多くの人が取り組んできた成熟した投資手法です。落とし穴となるリスクや,利益を最大化するパラメータはすでに洗い出されており,それは数字によって表すことができます。本書は,購入から融資,税金,売却まで,不動産投資の全行程において,その収益構造を理解し,収益計算を自分でできるようになるための本です。ひとつ上を行く投資家が頭の中でやっている数字のとらえ方を学び,Excelを使った精緻なシミュレーション法をマスターします。シミュレーション用Excelシートがダウンロードできる特典付き。

こんな方におすすめ

  • 不動産投資の「理論」と「数字」を極めたい方
  • 初心者向けの不動産投資本を卒業した方
  • 不動産業に携わる方

目次

序章 不動産投資「収益計算」の超・基本

  • 不動産投資の利益とは?
  • 不動産投資の収益構造を理解する
  • 融資を正しく理解する
  • 税金がいくらかかるか?
  • 収益指標の決定版「IRR」
  • Excelで投資収益のシミュレーションを作ろう

第1部 収益構造 理解編
第1章 収益構造のすべて

  • 1-1 本当の利益はいくらか?
  • 1-2 毎年の資産増加を数字にして確認する
  • 1-3 バブルか否かを判断するための方程式
  • 1-4 賃料改定は売却価格に影響を与える
  • 1-5 不動産投資の収益指標は「IRR」

第2章 銀行融資のすべて

  • 2-1 銀行融資を活用する理由
  • 2-2 自己資金比率が低ければ収益率は高い
  • 2-3 返済期間の違いでキャッシュフローが変わる
  • 2-4 借入金利の違いで利益が変わる
  • 2-5 財務活動によるキャッシュフローを作る

第3章 税金のすべて

  • 3-1 税金を加味してこその試算
  • 3-2 賃料収入に対するインカムゲイン課税
  • 3-3 法人を活かす
  • 3-4 売却時のキャピタルゲイン課税
  • 3-5 土地建物簿価の基本
  • 3-6 減価償却の本質的な理解
  • 3-7 当期の経費になる費用とならない費用
  • 3-8 不動産投資における消費税

第2部 収益シミュレーション 実践編
第4章 Excelシミュレーションを作る

  • 4-1 シミュレーション全体の設計
  • 4-2 モジュールの制作
  • 4-3 収益計算の完成

第5章 シナリオの答えを探る

  • 複雑なシナリオの分析
  • 東京近郊では入居年数,空室期間,原状回復費用を
    いくらと見積もるべきか?
  • 給与収入が高い人は木造アパートの減価償却で
    節税になるのか?
  • 投資損益がブレイクイーブンになる
    売却価格はいくらか?
  • 過熱感のあるいまは買わずに,
    値下がりしたときに買うべきか?
  • 5年後にどれだけ相場が下落しているならば
    購入を見送るべきか?
  • いま売却して値上がり益を得るか,
    保有を続けるべきか?
  • 金利がどこまで上がると
    キャッシュフローが出なくなるのか?
  • 銀行借入で普通の物件を買うか,
    現金で高利回り物件を買うか?
  • 個人保有と法人保有では,
    どちらがどれだけ有利か?

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