目次

序章　不動産投資「収益計算」の超・基本

• 不動産投資の利益とは？
• 不動産投資の収益構造を理解する
• 融資を正しく理解する
• 税金がいくらかかるか？
• 収益指標の決定版「IRR」
• Excelで投資収益のシミュレーションを作ろう

第1部　収益構造 理解編
第1章　収益構造のすべて

• 1-1　本当の利益はいくらか？
• 1-2　毎年の資産増加を数字にして確認する
• 1-3　バブルか否かを判断するための方程式
• 1-4　賃料改定は売却価格に影響を与える
• 1-5　不動産投資の収益指標は「IRR」

第2章　銀行融資のすべて

• 2-1　銀行融資を活用する理由
• 2-2　自己資金比率が低ければ収益率は高い
• 2-3　返済期間の違いでキャッシュフローが変わる
• 2-4　借入金利の違いで利益が変わる
• 2-5　財務活動によるキャッシュフローを作る

第3章　税金のすべて

• 3-1　税金を加味してこその試算
• 3-2　賃料収入に対するインカムゲイン課税
• 3-3　法人を活かす
• 3-4　売却時のキャピタルゲイン課税
• 3-5　土地建物簿価の基本
• 3-6　減価償却の本質的な理解
• 3-7　当期の経費になる費用とならない費用
• 3-8　不動産投資における消費税

第2部　収益シミュレーション 実践編
第4章　Excelシミュレーションを作る

• 4-1　シミュレーション全体の設計
• 4-2　モジュールの制作
• 4-3　収益計算の完成

第5章　シナリオの答えを探る

• 複雑なシナリオの分析
• 東京近郊では入居年数、空室期間、原状回復費用を
  いくらと見積もるべきか？
• 給与収入が高い人は木造アパートの減価償却で
  節税になるのか？
• 投資損益がブレイクイーブンになる
  売却価格はいくらか？
• 過熱感のあるいまは買わずに、
  値下がりしたときに買うべきか？
• ５年後にどれだけ相場が下落しているならば
  購入を見送るべきか？
• いま売却して値上がり益を得るか、
  保有を続けるべきか？
• 金利がどこまで上がると
  キャッシュフローが出なくなるのか？
• 銀行借入で普通の物件を買うか、
  現金で高利回り物件を買うか？
• 個人保有と法人保有では、
  どちらがどれだけ有利か？