序章　「資産管理」のすべてを紐解く

資産管理で必要な5つの要素

• 1．融資の仕組みを理解する
• 2．税と会計の専門性を身につける
• 3．金融機関に評価される開示資料作成
• 4．先進的な取り組みで管理能力の高さを証明する
• 5．自身の資産への理解を深める

1　「融資の仕組み」編

1-1　金融機関の基本理解

• 不動産に貸したい金融機関
• 不動産に貸せない金融庁
• 不良債権と引当金
• 貸出金の担保別内訳
• 信用金庫と信用組合の違い
• 信金信組の出資金

1-2　融資審査の流れ

• 融資審査の形式に従う重要性
• 融資実務フローチャート

1-3　入口の議論

• 営業エリア
• 法人の活動実態
• 過去の実績による評価
• 金融機関側の受入体制
• 不動産業の判定基準
• 実質的支配者と株主
• 資金の出どころ
• 資金使途
• 融資金額の上限
• 定性面の評価

1-4　債務者格付け

• 債務者区分
• 債務償還年数
• 金融庁による旧金融検査
• 金融検査マニュアル廃止後

1-5　不動産購入資金

• 一棟収益物件の担保評価
• 区分収益物件の担保評価
• カバーとアンカバー
• 貸出金表面利回り
• 共同担保設定
• 返済原資

1-6　融資期間

• 耐用年数の考え方
• 耐用年数超過に対する規制
• 外部鑑定と認証
• 融資期間延長と貸出条件緩和債権
• 超長期融資と不動産バブル
• 借入期間と返済ピッチ

1-7　金利

• 変動金利と固定金利
• 短プラと長プラ
• 金利スワップ
• 元利均等と元金均等
• アップフロントと解約ペナルティ

1-8　高度な不動産融資契約

• リコースとノンリコース
• 借り換えによる融資額増加
• コベナンツ付きストラクチャード融資
• シンジケートローン
• 融資条件ヒアリングシートを作る

1-9　運転修繕資金

• 運転資金の必要性
• 運転資金のメニュー
• 修繕資金
• 抵当権と根抵当権

1-10　ノンバンク融資

• ノンバンク保証
• リース会社の支払委託契約

1-11　公的融資

• 信用保証協会保証の利用
• 信用保証協会の仕組み
• 日本政策金融公庫
• 資本性劣後ローン
• 元金返済猶予型融資

1-12　賃貸業における長期資金計画

• 賃貸業の成長モデル
• 賃貸資産の選定
• 融資条件の調整
• 運転資金の調達
• 新規金融機関の開拓
• 残債を減らす
• 売却と再レバレッジ効果
• 融資審査ロジックの分析

2　「IT活用」編

2-1　チームでの情報共有

• レッドマインのすすめ
• FAXソフトを活用

2-2　社内事務の効率化

• 自然言語解析で紙書類を仕分ける
• ネットバンキング端末の仮想化

2-3　経理処理の自動化

• 入出金管理の自動化設計
• 賃貸売上を会計ソフトへ自動入力
• 支出処理の自動化
• 修繕履歴の自動作成

2-4　賃貸資産へのIoT導入

• 築古物件をオートロック化する
• Column　賃貸業における規模のメリット
• 大規模化のメリット
• 大規模化後の課題

3　「税知識」編

3-1　減価償却の要点

• 賃貸業における減価償却の要点
• 減価償却の理解
• 建物償却と土地の非償却
• 建物CAPEXの減価償却

3-2　法人税等の要点

• 賃貸業における法人税等 10の要点
• 法人税率の計算
• 事業税調整の計算

3-3　消費税の概要

• 賃貸業における消費税 18の要点
• 国家財政と消費税
• 消費税のパススルー納税と特例
• 還付と損金計上の違い

3-4　消費税の要点

• 免税事業者
• 課税事業者と還付
• 課税事業者ステータスの変更時期
• 課税売上と非課税売上
• 個別対応方式と一括比例配分方式
• 課税売上割合と還付率
• 不還付損の計上
• 消費税の還付計算例
• 雑損失と繰延消費税
• 不還付消費税フローチャート
• 賃貸資産購入と消費税還付
• 資産取得による原則課税継続の縛り
• 住居用建物への高額なCAPEX
• 住居物件の3年以内売却
• 課税売上割合が著しく変動したときの調整
• インボイス制度

3-5　賃貸資産の売買時における税

• 賃貸資産購入時の消費税計算
• 賃貸資産売却時の利益計算
• 税計算の前提条件と細則

3-6　グループ法人税制の要点

• 賃貸業におけるグループ法人税制
• グループ内での物件売買
• グループ子会社間での資金移動
• グループ法人税制のデメリット

4　「試算表作成」編

4-1　損益計算書の作成

• 税務会計と管理会計を統合する
• 損益計算書の勘定科目
• 売上を細分化して実態把握
• 雑収入の内訳理解
• 販売管理費の勘定科目
• 営業外費用と雑損失
• 損益計算書の仕上げポイント
• NOIの計算
• スプレッドの計算
• DSCRの計算

4-2　貸借対照表の作成

• 貸借対照表の勘定科目
• 預金と借入金
• 償却資産と繰延消費税
• 未収入金と未払金
• 消費税と法人税等
• 仮払金と仮受金
• 預り金
• 貸借対照表の仕上げポイント

4-3　グループ間取引の計上

• グループ間取引の計上方法
• グループ連結の試算表

4-4　試算表作成のタイミング

• 決算期はいつにすべきか
• 3カ月ごとに作成する

4-5　個人資産の開示

• 個人の収入
• 個人の資産

5　「財務資料作成」編

5-1　財務資料の全体像

• 特典・財務資料Excelのダウンロード
• 財務資料の全体像とリレーション

5-2　グループ概要の説明

• 法人と関係個人の一覧

5-3　グループ連結の財務諸表

• グループ連結財務諸表の要点
• グループ連結B/S
• グループ連結P/L
• グループ連結C/F

5-4　借入一覧と集計

• 借入一覧
• 借入金の整合性検証
• 借入金集計

5-5　減価償却一覧と集計

• 減価償却内訳表の要点
• 減価償却内訳表
• 減価償却表

5-6　賃料一覧と集計

• 賃料内訳表の要点
• 賃料内訳表
• 賃料集計表

5-7　BM費用の集計

• BM費用集計表
• BM費用明細

5-8　筆一覧と固定資産税

• 土地建物の筆一覧

5-9　一般設定

• settingsシート
• 名称マスタ
• 基本設定
• 整合性ベリファイ

5-10　物件情報の設定

• 賃貸資産の入力
• 物件設定
• 物件概要
• 主たる借入
• 借入返済
• 評価額
• 収益指標（参考値）
• 賃貸設定
• 印刷欄外

5-11　物件一覧の自動生成

• 物件一覧
• 既存集計値の転記項目
• 収益指標参考値（年換算）
• 売却済み物件の管理

5-12　借入金の長期分析

• 複数融資を合成して試算
• ローンアグリゲーションExcelシートの使い方
• 返済額の推移を分析
• 将来時点での解散価値を分析

5-13　補足説明資料

• 財務資料を解説する補足資料
• 補足説明資料の形式
• 財務説明はプレゼンの場

6　「Excel データ分析」編

6-1　財務データ作成の5原則

• 1．データインテグリティ
• 2．集計値のブレイクダウンを確認できる
• 3．データベースの発想で作る
• 4．Once-Only
• 5．時系列で記録する

6-2　データリストの作り方

• データの作り方
• データリストの設計
• データ入力の作法
• レイアウト

6-3　ピボットテーブルによる集計

• ピボットテーブルの活用
• ピボットテーブルの要点

6-4　関数によるデータ集計

• ピボット関数
• 集計表のレイアウト設計
• 関数で集計表を作る
• Excel関数を使いこなす

6-5　論理的な整合性の確認

• ベリファイして確認
• 閲覧者の環境に合わせる