概要

不動産価格の高騰が続いています。収益不動産をお持ちの方なら誰しも「今が売り時か」と頭に浮かんだことがあるはずです。収益不動産の最終的な損益は売却に大きく左右されるため，売却は最重要事項です。

とはいえ不動産の売却は未経験，あるいは購入に比べると知識不足……という方も少なくないでしょう。「この千載一遇のチャンスをしっかり活かして利益を膨らませたい」「売却は一度きりだから絶対に失敗したくない」――本書はそんな不動産投資家の方のための書籍です。

著者は，不動産専門税理士＆不動産投資家として売却を何度もこなし，知識と経験を蓄積してきた萱谷有香氏。

売却と税務の基本，売却判断のための指標，節税対策，スキーム活用と，基礎の整理から先端税務手法まで，売却益と節税額を最大化したい方の期待にお応えします。巻末には，売却を終えてから後悔しないための「売却前の要チェック項目リスト」付き。

こんな方におすすめ

• 不動産投資家
• 売買仲介をする不動産会社にお勤めの方
• 不動産価格高騰の機会を活かしたい方

サンプル

目次

導入編

第1章　売却の税務の基本

• 1-1　個人のマイホームを売却したときの売却損益
  • 意外に知らない譲渡損益の計算方法
  • 手を動かして計算してみる
  • 譲渡所得にかかってくる税率
• 1-2　個人で収益不動産を売却したときの売却損益
  • 個人の収益不動産も譲渡所得になる
  • 個人の収益不動産の譲渡所得を計算する
  • 取得費の有利判定の考え方
  • 譲渡所得にかかる税金を計算する
• 1-3　法人で収益不動産を売却したときの売却損益
  • 法人と個人の大きな違い
  • 収益不動産の売却による所得を計算する
  • 売却による所得にかかる税金を計算する
• 1-4　売却損益とCFの関係
  • 売却益とCFはイコールではない
  • 個人がマイホームを売却した場合のCF
  • 個人・法人が収益不動産を売却した場合のCF
• Column　中古木造アパートは2000年以降のものを購入しよう

基礎編

第2章　売却判断の基本

• 2-1　今すぐ売却した場合のCFで判断する
  • 売却のタイミングを判断する指標
  • 何年分のCFを前倒しで得られるか
  • 築年数と売却利回りの相関図
• 2-2　次の買主の立場から売却時期を考える
  • 次の買主の立場とは
  • 買主にとっての融資の借入期間
  • 借入期間の長短により変わるCF
  • 買い手の購入後のCFと，売り手の売却時期
• 2-3　大規模修繕を計算に入れて判断する（新築木造）
  • 修繕せずに売却するか，修繕して所有し続けるか
  • 大規模修繕の時期と費用
  • 指標を組み合わせた売却時期の判断
• 2-4　大規模修繕を計算に入れて判断する（新築RC）
  • 指標を組み合わせた売却時期の判断
• 2-5　物件の売却価額帯と売却利回りの関係性
  • 価額帯が高いほど売却利回りが低くなる理由
  • 価額帯，利回りに築年数を加味する
• Column　借り換えシミュレーション

実践編

第3章　高く売却するテクニック，売却CFを増やすテクニック

• 3-1　売却による消費税を軽くする
  • 売買契約書の記載で変わる消費税
  • 売主と買主の真逆の立場
  • 売主の対処方法と有利選択
• 3-2　売却による譲渡費用を軽くする
  • 知っていれば簡単に削減できる譲渡費用
  • 知っていれば簡単に確認でき，過払いを防げる譲渡費用
• 3-3　火災保険の引き継ぎでCFを増やす
  • 収益不動産購入時の火災保険の引き継ぎ
  • 火災保険の引き継ぎを価格交渉の材料にする
• 3-4　個人が使える特別控除で所得税を軽くする
  • 特別控除を使う場合の計算方法
  • ① マイホーム（居住用財産）を売った場合の特例
  • ② 被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特例
  • ③ 2009年，2010年に取得した土地を譲渡した場合の特例
  • ④ 低未利用土地等を売った場合の特例
• 3-5　オペレーティングリースで売却益を圧縮する
  • オペレーティングリースの仕組み
  • オペレーティングリースの収益構造
  • 最新のオペレーティングリース
  • メリット・デメリット，活用方法をおさえる
• 3-6　売却益を圧縮するテクニック
  • 物件売却時に決算期を変更する
  • 物件売却時に経営セーフティ共済を導入する
  • 物件売却時に退職金を活用する
• Column　不動産投資をするなら株式会社？　合同会社？

上級編

第4章　売却視点からの消費税

• 4-1　消費税の基礎知識と仕組み
  • 消費税に関する事業者の区分
  • 3種類の事業者
• 4-2　個人・法人での課税事業者，免税事業者の判定
  • 消費税を預かる売上，預からない売上
  • 個人の基準期間，法人の基準期間
  • 簡易課税を選択できるかどうかの判定
  • 売却するなら消費税を十分意識しなければいけない
• 4-3　高額特定資産を知らないままでは足をすくわれる
  • 高額特定資産と3年縛り
  • 2つの例外と法人のための特殊例
  • 収益不動産の売却と高額特定資産の購入の注意点
• 4-4　売却視点からのインボイス制度
  • インボイス制度の基礎知識
  • 収益不動産の売却とインボイス
  • 免税事業者・居住用
  • 課税事業者・居住用
  • 課税事業者・事務所／店舗
  • 免税事業者・事務所／店舗
  • 税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物の消費税は差し引けない
• Column　売買契約書なしで取得費を求める方法

応用編

第5章　M＆Aで不動産所有法人ごと売却する

• 5-1　不動産所有法人を売買する意味とは？
  • M＆Aで法人が持つ物件のオーナーに
  • 買主・売主の税務メリット
• 5-2　M＆Aの進め方と法人の株価算定方法
  • M＆Aを滞りなく進めるステップ
  • 法人の株価算定方法
  • M＆A実行に向けて最終精算を行う
• 5-3　CFの差はどれほどか？
  • 会社清算方式でのCF
  • 不動産所有法人のM＆A方式でのCF
• Column　人口減少の進み方と不動産投資家ができること

• 売却前の要チェック項目リスト

サポート

現在サポート情報はありません。