売却益と節税を最大化 収益不動産「売却」バイブル
2024年6月22日紙版発売
2024年6月22日電子版発売
萱谷有香 著
A5判／240ページ
定価2,420円（本体2,200円＋税10%）
ISBN 978-4-297-14226-1
書籍の概要
この本の概要
不動産価格の高騰が続いています。収益不動産をお持ちの方なら誰しも「今が売り時か」と頭に浮かんだことがあるはずです。収益不動産の最終的な損益は売却に大きく左右されるため，売却は最重要事項です。
とはいえ不動産の売却は未経験，あるいは購入に比べると知識不足……という方も少なくないでしょう。「この千載一遇のチャンスをしっかり活かして利益を膨らませたい」「売却は一度きりだから絶対に失敗したくない」――本書はそんな不動産投資家の方のための書籍です。
著者は，不動産専門税理士＆不動産投資家として売却を何度もこなし，知識と経験を蓄積してきた萱谷有香氏。
売却と税務の基本，売却判断のための指標，節税対策，スキーム活用と，基礎の整理から先端税務手法まで，売却益と節税額を最大化したい方の期待にお応えします。巻末には，売却を終えてから後悔しないための「売却前の要チェック項目リスト」付き。
こんな方におすすめ
- 不動産投資家
- 売買仲介をする不動産会社にお勤めの方
- 不動産価格高騰の機会を活かしたい方
本書のサンプル
本書の紙面イメージは次のとおりです。画像をクリックすることで拡大して確認することができます。
目次
導入編
第1章 売却の税務の基本
- 1-1 個人のマイホームを売却したときの売却損益
- 意外に知らない譲渡損益の計算方法
- 手を動かして計算してみる
- 譲渡所得にかかってくる税率
- 1-2 個人で収益不動産を売却したときの売却損益
- 個人の収益不動産も譲渡所得になる
- 個人の収益不動産の譲渡所得を計算する
- 取得費の有利判定の考え方
- 譲渡所得にかかる税金を計算する
- 1-3 法人で収益不動産を売却したときの売却損益
- 法人と個人の大きな違い
- 収益不動産の売却による所得を計算する
- 売却による所得にかかる税金を計算する
- 1-4 売却損益とCFの関係
- 売却益とCFはイコールではない
- 個人がマイホームを売却した場合のCF
- 個人・法人が収益不動産を売却した場合のCF
- Column 中古木造アパートは2000年以降のものを購入しよう
基礎編
第2章 売却判断の基本
- 2-1 今すぐ売却した場合のCFで判断する
- 売却のタイミングを判断する指標
- 何年分のCFを前倒しで得られるか
- 築年数と売却利回りの相関図
- 2-2 次の買主の立場から売却時期を考える
- 次の買主の立場とは
- 買主にとっての融資の借入期間
- 借入期間の長短により変わるCF
- 買い手の購入後のCFと，売り手の売却時期
- 2-3 大規模修繕を計算に入れて判断する（新築木造）
- 修繕せずに売却するか，修繕して所有し続けるか
- 大規模修繕の時期と費用
- 指標を組み合わせた売却時期の判断
- 2-4 大規模修繕を計算に入れて判断する（新築RC）
- 指標を組み合わせた売却時期の判断
- 2-5 物件の売却価額帯と売却利回りの関係性
- 価額帯が高いほど売却利回りが低くなる理由
- 価額帯，利回りに築年数を加味する
- Column 借り換えシミュレーション
実践編
第3章 高く売却するテクニック，売却CFを増やすテクニック
- 3-1 売却による消費税を軽くする
- 売買契約書の記載で変わる消費税
- 売主と買主の真逆の立場
- 売主の対処方法と有利選択
- 3-2 売却による譲渡費用を軽くする
- 知っていれば簡単に削減できる譲渡費用
- 知っていれば簡単に確認でき，過払いを防げる譲渡費用
- 3-3 火災保険の引き継ぎでCFを増やす
- 収益不動産購入時の火災保険の引き継ぎ
- 火災保険の引き継ぎを価格交渉の材料にする
- 3-4 個人が使える特別控除で所得税を軽くする
- 特別控除を使う場合の計算方法
- ① マイホーム（居住用財産）を売った場合の特例
- ② 被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特例
- ③ 2009年，2010年に取得した土地を譲渡した場合の特例
- ④ 低未利用土地等を売った場合の特例
- 3-5 オペレーティングリースで売却益を圧縮する
- オペレーティングリースの仕組み
- オペレーティングリースの収益構造
- 最新のオペレーティングリース
- メリット・デメリット，活用方法をおさえる
- 3-6 売却益を圧縮するテクニック
- 物件売却時に決算期を変更する
- 物件売却時に経営セーフティ共済を導入する
- 物件売却時に退職金を活用する
- Column 不動産投資をするなら株式会社？ 合同会社？
上級編
第4章 売却視点からの消費税
- 4-1 消費税の基礎知識と仕組み
- 消費税に関する事業者の区分
- 3種類の事業者
- 4-2 個人・法人での課税事業者，免税事業者の判定
- 消費税を預かる売上，預からない売上
- 個人の基準期間，法人の基準期間
- 簡易課税を選択できるかどうかの判定
- 売却するなら消費税を十分意識しなければいけない
- 4-3 高額特定資産を知らないままでは足をすくわれる
- 高額特定資産と3年縛り
- 2つの例外と法人のための特殊例
- 収益不動産の売却と高額特定資産の購入の注意点
- 4-4 売却視点からのインボイス制度
- インボイス制度の基礎知識
- 収益不動産の売却とインボイス
- 免税事業者・居住用
- 課税事業者・居住用
- 課税事業者・事務所／店舗
- 免税事業者・事務所／店舗
- 税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物の消費税は差し引けない
- Column 売買契約書なしで取得費を求める方法
応用編
第5章 M＆Aで不動産所有法人ごと売却する
- 5-1 不動産所有法人を売買する意味とは？
- M＆Aで法人が持つ物件のオーナーに
- 買主・売主の税務メリット
- 5-2 M＆Aの進め方と法人の株価算定方法
- M＆Aを滞りなく進めるステップ
- 法人の株価算定方法
- M＆A実行に向けて最終精算を行う
- 5-3 CFの差はどれほどか？
- 会社清算方式でのCF
- 不動産所有法人のM＆A方式でのCF
- Column 人口減少の進み方と不動産投資家ができること
- 売却前の要チェック項目リスト
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